返回列表 发新帖

房地产税为何忽然加速,真能降房价吗

[复制链接]
发表于 2018-3-23 08:36  | 显示全部楼层 | 阅读模式
1521684554115b4339cfd03.jpg

(今年房地产税开始加速。图/视觉中国)

《财经》记者 董文艳/文 马克/编辑
3月11日,全国人民代表大会常务委员会公布,将研究制定房地产税法列入未来五年立法工作规划。大会发言人张业遂透露,正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面工作,争取早日提请常委会初次审议。财政部副部长史耀斌称,会按照中国国情合理设立房地产税制度,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。
作为国际通行的财产税,房地产税已酝酿许久。早在2005年,财政部便开始考察各国房地产税制,国务院发展中心课题组曾提交相关研究报告。目前,房地产税是否征收已没有悬念,未知数是何时开征、征收范围多大、税率多高?这些问题目前没人能给出答案,但所有人都关心一件事:房价会如何变化?
回答这个问题之前,我们要了解房地产税在今年加速的背后逻辑是什么。
倒逼出来的房地产税
中国的城市化进程同时是一部房地产发展史。政府卖地,从房地产回收资金,然后加大城市建设;居民买房就相当于购买了一个城市发展建设的债券,而收益则是房产增值。但这种城市建设债券在促进中国城市化的同时,也产生了很大的副作用。大量资金从实体经济流出,居民加大金融杠杆买房,令经济结构更加不平衡。
学界认为,为了防止这类现象出现,最理想的办法,就是征收房地产税,增加持有房产的成本,降低投资房产的热情。相当于政府年年对居民的房产收益进行分成,为政府创造额外收入来源。此外,征收房地产税还能打击投资炒房,调节个人收入。
全国“两会”期间,财政部副部长史耀斌在新闻发布会上称,房地产税的作用主要就是为地方政府筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。
但是,调节收入分配、筹集财政收入,房地产税的这两大招牌已经举了很久,为何今年忽然加速?
“只要土地还好卖,政府其实不愿意征收房地产税,直接征税是很辛苦的,难度也大。”一位接近地方政府的房企相关人士说。
“依赖土地财政就像依赖鸦片。”一位深入参与地方招商的地产人士告诉《财经》记者,在一些地方,政府官员和开发商紧密绑定,其中有不少利益关联。
征收房地产税是一次倒逼的过程。只有当地方政府意识到,土地财政带来的收益有限,房地产税才能以补缺者身份出现。因此,房地产税能否被倒逼出来,关键指标之一是,地方政府的土地财政是否难以为继?
事实上,土地财政经过十年盛宴后,越来越遭遇瓶颈,有三个因素制约着土地财政的前景。其一,地方政府的土地储备成本越来越贵,随着拆迁成本水涨船高,地方政府的卖地红利日益下降,急需收入开源。其二,中央开始从源头上扼住热门城市的土地财政咽喉。比如,出台了一系列文件,加强地方债务管理及债务率考核,这让地方举债拆迁、征地难度加大。其三,中央已经逐渐收紧一线与强二线城市的土地指标。在这些地方,无地可卖成为趋势。
比如,北京已经开始实行减量建设,严控新增建设用地。在“十三五”规划中,北京建设用地控制目标定为2800平方公里以内,这意味着,从2017年至2020年北京要年均减少存量30平方公里建设用地。2018年3月9日,国家发改委宣布,要深化“人地钱挂钩”配套政策,规定以后“人地挂钩、以人定地”。这意味着卖地生财难度骤增。
此时,房地产税应运而生。上述接近地方政府的人士称,房地产税更多是中央意志,能倒逼地方政府转型。让地方政府把注意力从大规模卖土地,转到深耕城市运营,提升公共服务上来。城市增值了,房产就会增值,收取的房地产税就更多,最终形成财政正向激励。
“纸面房价”助推器
回到具体问题,房地产税会对房价产生何种影响?
在解释房地产税时,财政部副部长史耀斌援引了国外房地产税制度的共性,提到工商业住房和个人住房会按评估值来征税。
而房产评估标准还有待确定。
评估的基础是全国住房信息公开。我国正在推动不动产登记“四统一”。包括登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台。目前,“四统一”的前三项已基本完成,国土部曾宣布信息全国联网会在2017年底实现。
一位前房地产评估师告诉《财经》记者,房产评估首先看地段,而后看建筑形态,房屋本身的交易价格只是一个参考因素。评估房产的核心是土地,房子在什么地方比房子本身值钱。
因此,地王频出时代,房产评估价与交易价常常不对等。地价上涨会迅速带动周边房产评估价上涨,让“纸面房价”高于实际交易价。上述评估师预测,一旦房地产税和评估值挂钩,未来房产评估价比实际交易价高是大概率事件。只有这样,房地产税才能征收更多,为政府补充更多收入。要达成这一目标,只要一个城市的土地不断增值即可,在一线和强二线城市,这并非难事。
“房地产税会在中长期推高房价。”一位前大型房企高管说。
与此同时,房地产交易的流动性也可能降低,市场交易降速,有助于锁定税基。因此,在房地产税正式出台之前,热门城市的限售也可能陆续出台。这种连锁反应,势必对楼市的长期趋势产生重大影响。“到那时,你手里的房产价格会越来越高,而税也越来越高。”一位房产中介行业高管说。
但是,房地产税对那些现金流充裕的人群来说,并不是一个难题。一位资金雄厚的投资者告诉《财经》记者,他不担心征收房地产税,到时该交多少就交多少,因为自己的收益抵得上这些成本。这位投资者已经拥有多套房产,他没有卖房计划,甚至还打算再买,但接下来会更加专注于城市核心地段。他的理由是,在房地产税征收后,这部分钱政府会反哺当地,提升房产周边配套。“最后我的房子还是会升值,覆盖掉税收,为什么要卖?”
“房地产税打击的是伪中产与伪富豪,是那些高杠杆借债炒房的投资客,没有现金流的纸面富豪。如果你现金流不够,就赶紧下车。”这位投资者说。
一旦房地产税正式开征,为了转嫁税收成本,持有多套房产的投资客可能将更多房产转为租赁,这有助于增加租赁房源供给,已经租赁的房产则可能提高租金。短期来看,在租赁需求旺盛的一线城市,这会导致租金上扬。长期来看,房租仍会趋于平稳。
想要转嫁税收成本并不容易。原因有二。一是房租提升,租客承受力未必匹配,导致有价无市。以北京一套总价800万元的房子来看,若以此为评估价乘以税率1.5%,一年需要交房地产税12万元,相当于房租每个月增加1万元,这不是小数目。二是政府正在加大力度推动租购同权和公租房建设,鼓励长租公寓企业,发展租赁市场。而提高租赁房源供给量和租金调节能力,有利于增加整体租赁市场的平稳性。
“房地产税不会允许财富阶层转嫁持房成本,一旦转嫁,房地产税的意义也就失效了。”上述接近政府人士说。
除了解决财政收入,财政部副部长史耀斌说,房地产税的作用还有调节收入分配,特别是个人财富的集聚。这注定只是一小部分人。除了房价,未来,房产自住者们不必过分担忧房地产税的影响,而房产投资者们则需要更加谨慎,最重要的是评估自己的现金流风险。
其中,可以预见的是,房地产税对某些官员的杀伤力会大于普通人。上述房产中介高管告诉《财经》记者,“过去有少数官员卖掉了一些房子,但这些官员不是多数,他们手中的房子,平均套数和面积都在社会中位数之上。”
(本文首刊于2018年3月19日出版的《财经》杂志)

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

关于我们
关于我们
友情链接
联系我们
帮助中心
网友中心
购买须知
支付方式
服务支持
资源下载
售后服务
定制流程
关注我们
官方微博
官方空间
官方微信
快速回复 返回顶部 返回列表