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40年产权50年产权70年产权房子有什么区别?买错了麻烦就大了

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发表于 2018-1-31 09:04  | 显示全部楼层 | 阅读模式

首先有必要这里跟大家说一下产权年限计算规则,以70年产权为例:
2010年开发商取得了土地,2013年商品房建成并销售,2014年买入,那么这套房子的产权期限应该是2010+70=2080,也就是说产权年限从开发商拿地就开始计算了,到2014年买入,房子的产权还剩余66年。
然后就是从土地性质、落户等情况介绍几类产权房子的区别。
1、土地性质不同
在土地性质上,这三类产权的房子就不一样。
70年产权:主要用于民用住宅。
50年产权:主要是工业用建筑、综合类用地。
40年产权:主要用于商业、旅游、娱乐。
2、房屋价格不同
由于三类土地性质不同,开发商拿地成本也不一样,70年产权拿地成本最高,其次是50年的,最好是40年的,对应的房价就是70年>50年>40年。即使是同一区域的房子,40年和50年产权的房子价格也大概只是70年产权房子七八成,前两类房子的价格优势最为明显,也因此受到很多资金有限人群的青睐。
3、落户情况不同
70年产权的房子是住宅属性,可以落户,但是40年和50年是商业办公属性,不能落户,如果为了孩子落户上学,就要认清这点。
4、使用贷款情况不同
40年和50年产权房子不能使用公积金贷款,商业贷款首付和利率比例要高很多,首付至少是50%。即使是商业贷款也未必能申请,以北京为例,去年出台限制政策,规定商住房不能申请贷款。而70年产权的房子可以申请公积金贷款、商业贷款,优先用公积金贷款的话还能享受更低的首付和利率。
5、生活成本不同
然后就是水电、燃气等生活成本,40年和50年的都按照商业用房标准收取,比70年产权的多交更多费用,可能70年产权房子一度电费只要几毛钱,商业用房就要贵几倍,日常生活花费更高。
6、风险性不同
最后就是风险性问题,40年和50年产权房子最大的不确定性就是政策风险,一旦政策限制商业用房不能改成商住房,或者禁止商业住房申请贷款,对于已经买商住房或者准备买商住房的人来说都是非常不利的。北京就是最好的例子,去年商业用房被禁止改成住宅销售,已经住进去的以后想转手卖掉,必须找到能全款买的买家,商住房的变现能力被大大削弱。
其实仔细研究不难发现,当初选择买40年或者50年产权房子的人,很多都是看中了其较低的价格,以及不受限购政策限制,因此商住房的购买者主要有两类人:
一是刚毕业没多久,手里资金有限或者没有获得购房资格的刚需族,打算先买个商住房先过度一下,以后再卖掉换成普通住房。
 二是投资客,买了商住房出租出去获得租金收益,或者未来看准时机卖掉变现。
买房的时候还是得基于自己的实际需求,弄清楚不同产权房子的区别,毕竟各地对于商住房的态度有差异,要格外留意政策风险。

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