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房子、房子、还是房子!

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发表于 2017-11-9 08:51  | 显示全部楼层 | 阅读模式

房子、房子、只有房子,才是普通人财富的避风港。

当然,我这里说的是“有用的房子”,也就是能出租或者出售的房子。比如有人在烟台或者惠州远离市中心的海边买了所谓的海景房,这种房子很难说是“有用的房子”。第一,你自己很难去长期居住;第二,你不太可能将房子长期出租;第三,你按照所谓市场价出售的时候,很难找到接盘侠。

为什么我一方面认为中国楼市进入了“十年大熊市”,另外一方面又认为买房是普通人目前唯一可靠的投资方式呢?主要原因有四个:

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第一,中国的市场经济**仍然不健全,信用普遍缺失。本来,中国发展到今天,需要从“印钞票的时代”切换到“印股票的时代”,也就是所谓大金融的时代,居民的资产配置应该从房子为主,转向金融资产为主。

但遗憾的是,由于信用普遍缺失,金融资产风险巨大。现代社会,金融日益虚拟化,你买卖股票、债券、信托、基金、P2P,都如同玩电子游戏一样,按按手机或者敲敲键盘就行了。但这同时意味着,如果信用缺失、监管不到位,你的财富随时蒸发,不留任何痕迹。说句粗俗的话:民国时代你在上海滩炒股,即便企业倒闭,你还有几张股票在手里,至少可以上厕所时擦屁股。现在,所谓股票就是电脑里的数字,说没有就什么都没有了。

去年5月,多少人被“侠之大者、为国接盘”、“国家牛市”、“又到卖房炒股时”的鼓噪所迷惑,加杠杆进入股市。然后股灾呼啸而来,将数十万中产阶层几十年财富积累掠夺殆尽。

既然股票、债券、基金、信托、P2P的投资风险如此之大,如此不可预料,那么肯定会有大量资金继续待在楼市里。至少,房子是看得见摸得着的,不会一夜之间蒸发殆尽。

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第二,近年来形成的汇率、税收等政策,以及地方政府对经济的过多干预,让创业搞实体经济变得很艰辛。虽然国家在不断推进改革,力图激活大众创业、万众创新,但全球经济整体环境又变得非常恶劣。因此,创业并成为“印股票的人”非常困难。一将功成万骨枯,BAT、京东、小米的背后,是千千万万倒毙路边的中小互联网企业。

既然不是每个人都能有幸成为马化腾、马云,对于才智中等的普通来说,投资房产可能就成为一种稳妥的选择。

第三,中国广义货币M2增速和GDP增速差距最小的时代,暂时告一段落。货币超发带来的货币贬值,又开始抬头。

中国过去十几年经济快速增长的最大秘密,是通过货币超发推动房地产、城镇化快速发展。这种模式在2013年到2014年基本走到尽头,M2增速长期维持在GDP增速2到3倍的时期暂时告一段落。2014年全年,M2增速回落到12.2%,成为最近20年最低的年份。但随着经济下行压力增大,M2增速重新开始抬头,2015年一度上升到13.7%,全年是13.3%。在目前经济形势下,2016年很难低于13.3%,弄不好会上14%。

发钞速度加快,意味着人民币对内贬值,这样中心城市的楼价必然上涨,这就是所谓的水涨船高。

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第四,中国城镇化严重失衡。在相当长的时间里,中国希望实现大中小城市的协调发展。由于无法在城市间均衡分配发展机遇和资源,所以城市发展走向了失衡,或者大城市化。其实这没有什么不好,大城市化可以节省更多土地资源。

近来,国家似乎默认了大城市化的路径,提出了在全国建“10个北京”,也就是10个承担全国中心功能的城市。在这种背景下,虽然绝大多数城市房屋严重过剩,但少数城市仍然一房难求。

换句话说,信用缺失、创业维艰、发钞过快和城镇化失衡,是支撑中国大城市房价高企的重要因素。

随着中国房地产进入十年大熊市,尤其是城镇化严重失衡,“有用的房子”越来越少。我说的,可以继续买买买的房子,都集中在满足下面这些条件的城市:

1、有明显人口增量。数据到哪里查呢?不能看各个城市统计公报里的人口数据(基本不靠谱),要看小学生在校人数,看看这个数据有没有增长。
2、城市级别足够高,或者说有“剥削其他城市”、集中资源的能力。应该是直辖市、省会城市,最差也应该是计划单列市。或者是距离中心城市比较近,符合中心城市发展方向的城市(比如廊坊、苏州)。
3、在满足上述两个条件的城市里,选择中心区的普通住宅。最好是有比较好的学校、靠近轨道交通或者景观比较好的房子。郊区、新区、开发区的房子,要非常小心,建议不碰。

目前和未来的房产投资,都应该是长期投资,是作为家庭长期抗通胀工具使用的,不建议短炒。满足上述条件的房子,你拿上15年到20年,效果就会非常明显。


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